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代銷業者是和建商共存共亡的好伙伴。

為什麼預售屋的房價總是不透明公開？

建商與代銷業者的拆帳方式，大致是以建案銷售金額的2.5~6% 計算。包櫃抽2.5~3.5%；包銷則抽5~6% 的佣金。包櫃時，代銷業者只負責人員的管銷費用，至於接待中心及媒體廣告費用則由建商支付；包銷則全部費用均由代銷業者負責。

至於房屋的銷售價格，通常大多在建商決定代銷之前，先由代銷商向建商提報，建商則會參考代銷業者的銷售建議價格來選擇該建案的代銷業者，而報出最有利售價的代銷業者往往能因此而雀屏中選。而最後則由建商、代銷業者討論決定該建案的「銷售底價」。這個銷售底價，現場銷售人員中除了在現場負責統籌一切的專案外，沒人知道。現場銷售人員完全根據專案的「劇本」報價、議價，而最後的銷售價格則全掌握在現場專案手中。建商和代銷公司的合約中除了規定銷售底價外，在底價之上的差價，通常都以5(建商)：5(代銷業者)到8(建商)：2(代銷業者)的比例分配；也因此，賣得愈高，代銷業者的佣金愈多，而建商也同樣的賺得愈多，這也是為什麼，台灣房地產銷售如此不透明的主因。購房者在買房時永遠不知道真正的銷售底價在那裡? 購房者和代銷業者之間進行的是一場資訊不對稱的不公平博奕，這可能也是台灣獨有的怪現象。

有一個建商朋友告訴我，原本他對即將推出的幾個建案已設定了底價，但在代銷業者的建議下，又大幅的提高了底價，這使得他在該案的獲利因此巨幅增加，但是這個地區的房價也因此被拱高了。至於台灣的房價一直很難做到公開不二價的主要原因，除了房價賣得愈高，建商和代銷雙雙獲利更多之外，也和台灣人太愛殺價的習性有關吧，大家都想殺價檢便宜，但是民眾哪鬥得過那些專業的代銷人員，結果反而因為價格的不透明，給了建商和代銷更大的盈利空間和機會。

原文出處：一生的房地產計畫（基礎篇）

作者：胡偉良　　

出版社：凱昕國際文化出版事業公司

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