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a.房地產市場是買家、賣家和政府的三方博奕（對抗）的結果

消費者（購買方）

房地產與一般商品不同，屬於耐久消費財。房屋的壽命很長，而土地除非在非常極端的情況下(如天災)，否則更可以非常長期的保有。對於房地產這種價值高昂的固定資產，人們往往傾向於買漲不買跌。因為擔心未來房價會繼續上漲而會提前購買，因此對所有的購房者來講，真正希望房價下跌的人少，反而每個人都希望在購房之後，房價繼續上漲。因為一旦購入了房屋，它就成了一般人的核心資產。當房價上漲的時候，人們會感到他們的資產總值在增加。根據理性預期理論，人們預期某種事情會出現，這種事情出現的機率會越大。

建商

房價上升會給建商帶來額外的利潤。因此建商永遠是推動房價上漲的主要動力。

由於房屋坐落地點和區域的不同，因此，每個房地產基本上都有它的獨特性，因此每個房屋多少都具備寡占的特性。決定價格的因素不僅是表面的簡單供需關係。反而透過廠商間的共謀或某些大型建商的定價能力擁有操控市場的力量。

政府

在正常的房地產市場，主要是買賣雙方的對抗（博奕）。但是在市場過熱或過冷時，政府往往可以透過政策的調整來影響房地產市場。例如，在房地產市場過熱的時候，政府採取針對性貨幣緊收政策或稅收政策，往往可以在短期內壓抑房價。但是理論和實際經驗證明，無論是採取貨幣或財政政策，都只能在一段時間內干預房價。反倒是人們的理性預期才是真正影響房價的重要因素。

根據都市經濟學理論，人們的群眾效應會促使城市進化，而城市化的演進，必然使得城市中的土地愈來愈珍貴。因此地價的上升趨勢是無可避免，房價自然也會隨之持續上升。從世界各國的統計數字來看，房價在相當長的時期內會保持上升趨勢，並且這種現象在愈大的城市愈明顯。

以正常的城市而論，固然房價長期來講一定呈現上升的趨勢，但是房價的變動也有其週期規律性。有的時候上漲得快，有的時候上升得慢，在個別期間，甚至會出現下跌的情形。依國外的研究數據顯示，房價週期大約為10年，上升期約有6年，上升幅度約為40%。然後下降約4 年，下降幅度約為25%。同時從數據可見，儘管各國房價的變動不盡相同，但大部分國家的房價變化基本上遵循著一定的規律，亦即其波動和經濟上的一些要素(如利率、稅率、住宅存量、失業率、家庭收入、貨幣政策等)有關，其中又以利率的變化對房價的影響更為重要，至於房價的長期變動則和家庭收入的變化高度相關。

胡博士的解析

在台灣，房價已超越社會議題的層次，而成為政治問題；尤其到了選舉的時候，房地產政策更是各黨各派爭取選票的有力工具，問題是各政黨為了選票，儘管在選舉期間表面上對建築業者大加撻伐，但是到了選後，有些卻又為了現實的利益，向建商靠攏；另外有些則是一味的排斥建商，筆者覺得兩種都不是健康的應有態度。向建商靠攏，代表選前的撻伐都是玩假的，而反商則是漠視了現實的狀況，走向固步自封，並斷絕了改善現況的機會。

b. 房價和收入好像現代版的龜兔賽跑

有人曾把這幾年房價和購屋者的互動形容為現代版的龜兔賽跑，房價就像遙遙領先的兔子，而收入則是那隻不知疲憊的烏龜。烏龜使盡渾身解數也無法趕上兔子。烏龜多麼希望那隻驕傲的兔子能在半路上休息一下，讓烏龜有追上的機會，讓我們可以看到我們所熟識的結果，也就是由慢吞吞的烏龜取得了最後的勝利。然而現實生活的房價卻恰像一隻勤奮的兔子，在整場賽跑中，它不再睡覺。

為了讓這隻兔子能夠小憩，政府這個裁判就只好不斷的出面設置一些障礙物，讓兔子放慢腳步。可是兔子似乎不太買單，仍是快步向前跑。

高房價已經成為整個社會難以承受之重，高房價已成民怨之首。目前的高房價正在透支中產階級的發展潛力，若再放任房價狂飆必將導致貧富分化加劇，甚至造成整個中產階級的瓦解。

胡博士的解析

收入在追，房價在跑，但是收入（烏龜）跑的很慢，但房價卻在建商、代銷、仲介、投機客的鼓舞下，愈跑愈快，什麼時候兔子可以停下來，讓烏龜有趕上的機會?或者什麼地方是終點，讓兔子可以不再往前跑?

原文出處：一生的房地產計畫（基礎篇）

作者：胡偉良　　

出版社：凱昕國際文化出版事業公司

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