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筆者的看法、建議

其實這個問題相當複雜,要考量的因素太多,很難有標準答案,基本上,筆者認同「沒有必要為了買自己要住的房子而成為屋奴」的說法,但是,筆者要先提出幾個重要觀點,例如:

1). 華人「有土斯有財」的觀念將使房地產不致於崩盤或房價潰敗

國人「有土斯有財」的觀念根深蒂固,根據近期的一項民調顯示,年齡層及經濟能力最低的 20 ∼ 30 歲族群,有超過 8 成比例認為「買房比租房好」,歸究其原因,主要是擔心薪水跟不上房價,希望以養房強迫儲蓄,且厭倦租屋,希望擁有房屋主導權。所以在華人社會裡,擁有自己的房地產永遠會是主流觀念,難以撼動。

2). 在華人社會,以中長期的觀點來看,房地產總是會大幅增值

從過去的房價發展來看,房價縱然在短期內會呈現波動,但中長期來看,卻一定是上漲的而且漲幅極大。

固然,不斷的有人提到:台灣的人口在遞減,房屋需求會減低、台灣的房價過高、台灣的自有住宅率已高、空屋率太高等論點,但是要注意的是:

台灣的家戶數一直持續在增加、每戶人口數不斷的在減少:代表台灣人愈來愈崇尚個人隱私和自由,也有可能是住不慣老房子。

都會地區可建素地愈來愈少:尤其是大台北地區,因此往後大台北地區推出的新房子會愈來愈少,甚至無地蓋新房。

老房愈來愈老,愈來愈不適合居住,但卻改建無望:從現在的狀況來看,老屋改建的機會已愈來愈低,並且房子愈來愈老,愈來愈不適合居住。

3). 新房的成本(土地、營建成本)居高不下,因此新房的房價下修空間有限

以大台北地區來看,土地一直是房價構成中的最主要成份,只要地價不降,新屋的房價即難有大幅下降的空間。依現況來看,地價要大幅下修,極為困難。包括政府釋出的土地,底價都高高在上,並且愈定愈高,因此要奢望土地地價大降,根本不太可能;而在營建勞工人力愈來愈短缺的當下,期待營建成本大降,當然也難有可能;因此唯一可壓縮的可能僅剩下:建商利潤。但建築業本來就有高風險、高利潤的特性,如果廠商面對的是高風險,但卻是只有微薄的低利潤,那恐怕除了極少數特例外之外,大部分的廠商都會寧可不幹;至於要苛求到廠商完全無利可圖、又要賣力去做,那更是緣木求魚。除此之外,這一波在市場多頭的情況下,建商買進土地的成本都很高,只要房價不漲他們就很難獲利,要他們再賠個兩成以上,那麼可以預見的結果,不是建商倒閉、就是囤地按兵不動,因此從新屋市場來看,是難有大幅降價空間的。

再從供給和需求的觀點來看,幾年之後呈現的局面將是:對新屋的需求愈來愈多,但新屋的供給卻極其有限,從這個角度來看,新屋的未來房價會上漲或大幅下修是不是就很明顯了呢?

因此，筆者會建議：

1). 如果你的工作與收入較不穩定、不夠,工作地點常更換時,宜租房

所謂收入不多、不夠,並無絕對的數字根據,而是指購房後若需按月支付給銀行的還貸金額超過家庭月收入的四成以上時,即屬購屋能力不足,因為這時,還貸金額太大會影響家庭的合理生計(支出)。

2). 如果你的工作與收入皆穩定,要買房

從理性角度看,若未來房價看跌,又沒有急迫性的購屋需求,當然可先以租代買,暫時觀望,但從中長期角度來看,我認為買屋確實有其必要性,重點在:何時買房?和買怎麼樣的房子?

原文出處：一生的房地產計畫中【市場篇】

作者：胡偉良

出版社：凱昕國際文化出版事業公司

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