胡偉良
發表於2017/04/24
圖片來源：http://luckytolivehererealty.com
重購自用住宅申請退還已繳增值稅之條件
出售與重購之土地登記人均為同一人 ( 即名義上為同一人 )。
出售及重購標的均為自用住宅且符合申請自用增值稅之條件，重購 時注意戶籍須遷入辦竣自用住宅用地之申請 ( 即戶籍必須設籍於該 地、所有權人、配偶、直系親屬；子女、父母皆可 ) （ 都市土地不得超過三公畝(90.75坪 ) / 非都市土地不得超過七公畝 (211.75坪 ) 。
出售時若符合自用增值稅之條件，以一般增值稅繳納亦可退稅
先買後賣或先賣後買皆適用，但買賣行為應發生在 2 年內
退還之稅款以原繳納之稅額為限
重購土地地價大於出售土地地價，亦即買價大於賣價減增值稅之餘額( 持分公告現值，可退全部的稅 )；重購土地地價小於出售土地地價，亦即買價小於賣價時，依舊制不能退稅，在新制中則依其重購價格占出售價格的比例退稅。
退稅無次數的限制，須 5 年內退稅
登記後 5 年內不得再行移轉 ( 繼承除外 ) 或改作其他用途 ( 如出租營 業 )，否則應追繳原退稅款。
要注意，退稅不是看買賣價錢，是看持分公告現值，如果賣公寓，買大樓，雖然買價較高，但持分地坪較小，換算後不一定能退稅。自營工廠 ( 指工業用地上有廠房，但必須有生產事實才符合條件 ) 或農地 ( 指現耕地 ) 也可退稅。
資料來源 : 財政部
舊制的重購退稅的範圍
新購土地地價 - ( 出售土地地價 - 已繳土地增值稅 ) = 差額
( 土地地價＝土地面積 X 當年公告現值 )
假設 104 年整年內，B 先生將手上持有的土地賣出，並買進一塊新地 ( 先買後賣或先賣後買皆可 )
狀況 A
新購之土地款為$200 萬 , 出售之土地款為$140 萬 , 繳納增值稅 $40 萬
購買土地款 | 出售土地款 | 繳納增值稅 | 退稅 |
200 萬元 | 140 萬元 | 40 萬元 | ？萬元 |
200 萬 - ( 140 萬 - 40 萬 ) = 100 萬 , 則增值稅可退全額 $40 萬
狀況 B
新購之土地款為 $50 萬 , 出售之土地款為 $100 萬 , 繳納增值稅 $20 萬
購買土地款 | 出售土地款 | 繳納增值稅 | 退稅 |
50 萬元 | 100 萬元 | 40 萬元 | ？萬元 |
50 萬 - ( 100 萬 - 20 萬 ) = -30 萬 , 依舊制的重購退稅辦法，增值稅無法退稅
狀況 C
新購之土地款為 $90 萬 , 出售之土地款為 $100 萬 , 繳納增值稅 $10 萬
購買土地款 | 出售土地款 | 繳納增值稅 | 退稅 |
90 萬元 | 100 萬元 | 20 萬元 | ？萬元 |
90 萬 - ( 100 萬 -20 萬 ) = 10 萬 , 則增值稅可退全額 $10 萬
原文出處：一生的房地產計畫中【市場篇】
作者：胡偉良
出版社：凱昕國際文化出版事業公司
http://www.books.com.tw/products/0010702302
