買屋叮嚀　房屋交易有要訣

中華民國地政士公會全國聯合會 王進祥榮譽理事長

買賣房地產的交易，除了買方或賣方當事人外，一般尚有地政士（代書）及不動產經紀人兩個重要的專業人士居間處理，當房地產的交易安全無虞，才能夠保障買賣雙方。房地產交易中所涉及之產權、登記、稅費負擔、住戶規約、貸款額度、利率、付款方式、交屋、違約處理、理財規劃，均有賴專業的地政士及仲介經紀人把關以防患未然。因此，實務上若能再掌握以下幾個重點，房地產交易零缺點更是指日可待：

一、要約書與斡旋金

簡單說明「要約書」和「斡旋金」的差異，就是在簽訂「要約書」時，並不需要先付錢，只不過是告訴屋主，有興趣買他的房子以及你的出價，這是內政部公定的版本。至於斡旋金則是仲介想出來的辦法，主要目的是希望你先付錢、拿出「誠意」，以便他們代為向賣方進行議價之交涉。然而，很多買賣糾紛就是從這裡出現的。

例如，一旦付了斡旋金後，想要反悔不買時，斡旋金可能會被沒收或扣抵一部分費用，或者是仲介以其他名義希望保留斡旋金，繼續帶你看其他的房子，想盡辦法讓交易成功。

通常仲介不會主動告知有內政部版本的「要約書」，不過，現在行政院公平交易委員會和消費者保護委員會已要求仲介必須事先告知買方有「要約書」，且不用先付錢，然後再由買方自行選擇，看是否要使用斡旋金。

不過要小心，有些仲介會在他們的斡旋金合約中加註「本人願意放棄使用要約書」，但卻不向買方多做說明，若買方不慎簽了該斡旋金合約，屆時就算有斡旋糾紛時，買方也喪失了自保的權利。

在此，要特別提醒買方一點，不論簽的是「要約書」還是「斡旋金」，如果在賣方還沒同意賣房子前，都可以撤回，建議使用「存證信函」通知，否則很容易又造成糾紛。

◎內政部版要約書

內政部目前有印製各項不動產交易相關契約書範本，有「房地產委託銷售契約書」、「房屋委託租賃契約書」、「成屋買賣契約書」、「預售屋買賣契約書」、「預售停車位買賣契約書」等定型化契約範本，提供民眾參考下載參考（http：//www.cpc.gov.tw/index.asp？pagenumber=041），也可以至內政部中部辦公室不動產交易科親索（台中市黎明路二段503號）；或註明姓名、電話、地址及欲索取資料，傳真至04-22502372；或函索皆可。

二、履約保證的陷阱

目前房地產交易中，常有所謂的「履約保證」受到詬病，因為目前仲介的作法都不算保證，而只是凍結買賣價金的支付而已。所謂「履約保證」，就是保證履約，亦即讓買賣契約繼續完成至買方全部給付價金，賣方完全交屋及產權登記完竣為止，實務上若發生買方因故未能如期付款，保證者應該先行墊付價金，或者是先將房子辦理過戶（日後再和買方求償），或者是以違約論處，沒收買方價金，並解除契約。但是目前並沒有任何一家仲介業者有能力如此做。現在市場上所稱的履約保證只是付款中間人制度，也就是把買方的錢先存放在銀行，但對於交易中最重要的房子產權，卻仍在屋主手上，因此，產權發生瑕疵、或經查封及假扣押、或契約發生爭議、或買方無能力付款，或是貸款金額、付款方式、利率發生爭議，或是住戶規約有所限制等，均只是「協助」處理，並非保證處理至完善。

事實上，仍有辦法做到真的履約保證，建議採取信託登記的方式。首先，當買賣雙方簽訂契約後，立刻進行「買賣契約已付價金的擔保品抵押權設定」，也就是說假如1，000萬的房子，買方已經付了300萬，應該就賣方的房子抵押設定300萬給買方，一旦出了問題，買方也可要求賣方返還300萬。

其次，買賣過程中，最怕房子被查封拍賣或假扣押、假處分，所以最好可以將房子信託登記給第三人（專業人士或銀行），依照信託法第12條規定，信託財產不得被強制執行，如此一來就可確保房子不會被查封拍賣。

房屋買賣契約中的每項條文，都必須詳加閱讀，這關係到全家人的健康和幸福。

如果真的可以這樣做的話，相信就可以保證買方可依約取得清楚的房子產權，賣方也可如期取得價金。目前的付款中間人制度只是買方把錢交給第三者保管，由第三者再轉交給賣方，但一個比較完整的作法應該是，買方把應付的錢、賣方把房子通通交到第三人（信託之受託人）手中，然後由第三人將房子過戶給買方、將金錢交給賣方，並在信託契約中明定瑕疵擔保、糾紛調處、爭議仲裁之信託目的與信託機制，這樣才能算是真正的履約保證。

三、買賣簽約的原則

簽約應注意事項，涉及龐大的專業，但消費者首要重視的為：切記在簽署契約時，絕對不能使用不確定或不明確的文字，例如「買方某某某原則上在2月5日付款」，這樣就算對方在2月5日沒有付款，也不會受罰，理應詳細的標明所有的人事時地物，什麼人在什麼時間以前，一定要做到什麼事情，若未做到時如何罰責，如此才不會模稜兩可，導致後來糾紛頻頻。

四、擁有自己的代書

建議不論是買賣雙方都應該各自找代書，如此買賣雙方的代書才能各盡其責，將相關的稅費問題、產權調查與分析做到最好。盡量不要靠仲介指定的代書，因為代書的責任很多，不是只有辦理產權移轉或登記而已，然而仲介合作的代書，對買賣雙方而言，難於維護買方利益，當然並非是仲介公司配合的代書不好，而是立場不同，要知道房地產交易的兩大支柱，就是仲介和代書，所以這兩個系統與專業，最好分開而獨立進行，且應相輔相成才是。

事實上，代書除了可以做一般的登記移轉外，他們還可以用專業做好下面的事情：

產權調查：

調查房子的產權面積、抵押貸款、稅費成本、節稅規劃，甚至座落何處、會不會有都市計畫道路、公設多少、車位要不要另外買等，一個稱職的代書絕不會讓你吃虧。

產權分析：

有些大樓可能前面是商業區、後面是住宅區，基地座落為二個地號，但其持分比例如何？這些仲介其實都不是很清楚，但是代書一定會調查清楚，甚至住戶規約的內容等，因為要買房子一定要清楚這些細節，不然有可能買了房子卻不能如願搬進去住。例如有位愛貓的小姐買了套房，原本開心的想要帶著愛貓搬進去，然而後來才發現公寓大廈之住戶規約有規定不得飼養寵物，當然無法順利入住。

契約簽訂、辦理產權登記、監督交屋：

房子契約簽訂的過程中，一定都要有代書在場。另外，還有交屋時，最好可以邀請代書一起去，因為代書除了對產權較了解外，還可以幫你看看屋況、公設管理及地下室停車位的坪數、規劃、前後空間、位置對不對，有沒有虛坪或不合理之產權持分分配。

最後，提供你找代書的一些方法，像是可以透過親朋好友介紹、從網站上搜尋並看網友評價，尤其是要找已經加入公會的代書，並從地政士公會裡找出代書的自我簡介，或從網路上搜尋該代書的背景，藉此了解代書的行事為人，知己知彼百戰百勝。在此，祝大家買屋、賣屋順利。

原文出處：如何挑選健康好房子【增訂版】：江守山醫師的安心選屋指南

作者：江守山

出版社：新自然主義

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