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舊制的房地分離課稅 （在實價登錄實施前購入的房地）

財政部表示，個人房屋財產交易所得的課徵方式，若依舊制課稅時分成兩種，一是有實際交易價案件，要按實價核實課稅；至於沒有實價的交易案件（未舉證買賣價格，或稅捐機關查無實價者），則是以房屋評定現值乘上財政部所訂的所得額比率，再課稅。

我國現行不動產稅制採「房地分離課稅」，出售房地僅房屋部分須計算財產交易所得，而不另課土地所得（可扣除取得成本及改良費用）課徵所得稅，土地交易所得則免徵所得稅，土地增值稅的稅率為20％、30％、40％；以一棟 3000 萬元大安區住宅為例，假設取得成本是2000萬元，房屋評定現值為40萬元、土地增值稅100萬元，加上仲介、代書、裝潢等其他費用共 200 萬元，以現有稅制來看，如提不出交易證明，台北市會依該路段核定稅率 48% 計算，算出其交易所得是 19.2 萬元（40*0.48），最後乘上修正後的綜合所得稅最高級距 45% 稅率，屋主應繳納稅金為 8.64 萬元。

核實課稅時稅賦會大幅提升

但如能提出或者財稅單位可追蹤到實際交易成本及售價，也就是核實課稅，則以 3000 萬元房價扣掉成本 2000 萬元與土增稅、仲介、代書、裝潢等其他費用共 200 萬元，以房地比之房屋佔 2 成計算，乘以最高 45% 稅率，應繳稅款將提高為 72 萬元 {(3000-2000-200）*02*0.45}。以下為範例：

【狀況 A】

一棟現值 3000 萬元的大安區住宅成交賣出，但未提出交易證明

臺北市該路段核定稅率為 48%，綜合所得稅為 45%.

假設

其交易所得是 40 萬元 x0.48=19.2 萬元

最終應繳納 19.2 萬元 x0.45( 綜合所得稅率 )=8.64 萬元

【狀況 B】

一棟現值 3000 萬元的大安區住宅成交賣出，有提出交易證明（或財稅 單位可追蹤到實際交易成本及售價資料）

臺北市該路段核定稅率為 48%，綜合所得稅為 45%

假設

因此，房地的房屋交易利得即為

（3,000 萬元 -2,000 萬元 -200 萬元）x 房地比例 20% = 160 萬元

最終，需繳納稅額 160 萬元 x45%( 稅率 )=72 萬元

新制的房地合一課稅

現行「房地分離課稅」的做法，也造成「一地三價」（公告地價、 公告現值、實際價格）的現象；由於不動產交易多是房地合併計價， 且國際上也多採「房地合一課稅」，在「維護租稅公平及抑制炒房」的大旗下，催生了「房地合一課稅」，亦即房地交易按實際成交價格 合併計算獲利，課徵所得稅，最高稅率達 45％。

在高獲利的情況下，房地合一課稅最多

再以前案為例，採房地合一實價課稅時，則直接將 3000 萬元房價 減掉 2000 萬元取得成本與土增稅 100 萬、其他成本共 200 萬元，剩下 的 700 萬元併入所得中並課以 45% 綜合所得稅率，須繳 315 萬元，比第 二種核實課稅現制多 3.3 倍。

【狀況 C】

一棟現值 3000 萬元的大安區住宅成交賣出，使用房地合一稅 

臺北市該路段核定稅率為 48%，綜合所得稅為 45%

假設 此大安區房地之土地增值稅 100 萬元

因此，房地的房屋交易利得即為 

 （3,000 萬元 -2,000 萬元 -200 萬元 -100 萬元）= 700 萬元 

最終，需繳納稅額 700 萬元 x45%( 稅率 )=315 萬元

房地交易的契稅

建物部分，按契價的百分之零點一繳納，土地部分則按土地公告 現值總值的百分之零點一繳納。

原文出處：一生的房地產計畫中【市場篇】

作者：胡偉良

出版社：凱昕國際文化出版事業公司

http://www.books.com.tw/products/0010702302