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1. 合建分屋

什麼是合建分屋 ?

假設你持有一筆土地,跟建商合建,在房地合一施行之後才把房子蓋好,建商把蓋好房屋中你應分配的那一部分過戶到你的名下,就是所謂的合建分屋。

建物如果是在房地合一之後才登記的,就必須依房地合一稅來計算

針對建物的部份,因為是房地合一之後才登記的,所以須以新的房地合一稅來計算,至於土地如果是在 105 年 1 月 1 號以前取得,那就可以適用舊制,所以土地只要繳增值稅,不需要繳房地合一稅。

房屋金額是以實際支出的發票做為憑據

房屋金額的認定,目前國稅局是傾向於依工程造價來當作是建物的成本。

但工程造價並不是政府表定的,再舉個例,比如我有一塊地,我跟建商合建分屋時,將我 40% 的土地過戶給建商,建商也過戶相同於40% 土地價格的建物給我,這時建商會開發票給我,稅捐機關就會以那個金額來當作是建物的取得成本,未來在賣掉房地的時候就會有一個售價,那這兩個之間就認定是你的所得,所以成本的認定是以實際支出的發票做為憑據。

財政部有關合建分屋的稅務規定

財政部核釋個人以其所有土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋,嗣出售其所有之房屋相關課稅補充規定如下:

非自用住宅用地或持有未滿 1 年之自用住宅用地,建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋,除符合一定條件者外,均應辦理營業登記

財政部表示,個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿 1 年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋,嗣出售其所有之房屋,如符合一定條件者,得免辦理營業登記,免課徵營業稅及營利事業所得稅。

財政部說明,加值型及非加值型營業稅法第 1 條規定,在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物,均應依本法課徵營業稅。同法第 3條第 1 項規定,將貨物之所有權移轉與他人,以取得代價者,為銷售貨物,故在中華民國境內建屋出售或與建設公司等營業人合建並出售分得之房屋,係屬在我國境內銷售貨物,自應依上開規定辦理。80 年間屢有營業人假藉 ( 利用 ) 個人名義建屋出售逃漏稅情形,衍生諸多問題。

持有 1 年以上小面積自用住宅用地,建屋、拆除改建房屋或與營業人合建,得免辦理營業登記

為確保稅源杜絕逃漏,維護租稅公平,並兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實,該部爰以 81 年 1 月 31 日台財稅第 811657956號函、81 年 4 月 13 日台財稅第 811663182 號函 ( 以下簡稱 81 年函 ) 及84 年 3 月 22 日以台財稅第 841601122 號函 ( 以下簡稱 84 年函 ) 規定,除個人持有 1 年以上小面積自用住宅 ( 都市土地 3 公畝以下,非都市土地 7 公畝以下 ) 拆除房屋改建或與營業人合建,嗣後出售興建 ( 分得 )房屋者,得免辦理營業登記,免課徵營業稅及營利事業所得稅者外,均應辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。

上開三函係基於防杜規避,爰對於非以從事建屋出售為業之個人排除適用課徵營業稅之規定,僅以持有 1 年以上小面積自用住宅用地為唯一判別標準,似不合時宜,有重新檢討適度修正之必要。

該部進一步說明,本次發布之補充令釋重點如下:

非自用住宅用地或持有未滿 1 年之自用住宅用地免辦理營業登記之條件如下:

一、個人以其持有土地屬非自用住宅用地或持有未滿 1 年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋,嗣出售其所有之房屋者,如該地屬都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝,且符合下列條件之一,得免辦理營業登記,免課徵營業稅及營利事業所得稅。

( 一 ) 非自用住宅用地興建前持有 10 年以上者。

( 二 ) 興建後持有自建或分得房屋,銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用連續滿 2 年者。

二、符合前述條件得免辦營業登記之個人及符合該部 81 年函、84年函規定,以持有 1 年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋,嗣出售其所有之房屋得免辦營業登記之個人,如設有固定營業場所 ( 包含設置網站或加入拍賣網站等 )、具備營業牌號(不論是否已依法辦理登記)或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者,仍應依法辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。其中,對於個人持有 1 年以上自用住宅用地建屋出售或出售合建分得之房屋,符合該部 81 年函、84 年函規定而有前揭情事者,其應辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅之規定,自105年1月1日起始實施。

另,針對民眾有關合建分屋的疑問,財政部釋疑如下:

問:

我拿老家的土地跟建商合建,房子蓋好後我拿土地去換房子,除了要繳契稅、土地增值稅以外,還要繳很重的所得稅,政府為什麼不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢 ?

答:

( 一 ) 提供土地與建商合建分得房屋時,無所得稅問題。

( 二 ) 房屋出售時,如果土地係 104 年 12 月 31 日以前取得並持有超過兩年,該土地交易所得仍按舊制,只繳土增稅但免徵所得稅,房屋交易所得適用新制,且房屋持有期間以土地持有期間為準,以適用長期優惠稅率。

( 三 ) 房屋出售時,如果土地係 105 年 1 月 1 日以後取得,房屋、土地交易所得適用新制,持有期間得以土地持有期間為準,以適用長期優惠稅率。

( 四 ) 若於土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地而有所得者,稅率為 20%。

原文出處：一生的房地產計畫中【市場篇】

作者：胡偉良

出版社：凱昕國際文化出版事業公司

http://www.books.com.tw/products/0010702302