第一次租屋就上手：租金延遲，房東真能斷水電嗎？

大喜文化發表於2017/09/15

《民法》第四百四十條，雖有規定房客再延遲達兩個月租金，且經房東催告後，得以要求房客搬離，但若房客不肯遷出，房東只能訴請法院執行，將房屋收回。一般房東想盡速收回房屋，常用以下手段逼迫房客搬家，皆屬違法行為。

1.房東不得私自換鎖

當房客遲繳租金時，房東不得以換鎖為手段，強制房客搬遷。

2.房東不得斷水斷電

由於水、電、瓦斯，是一個人生活所必要享有的權利，所以房東不能因遲繳租金或費用為由，自行以斷水斷電，作為促使房客繳房租的手段。

小叮嚀

當生活出現突發狀況，必須延遲繳付租金時，最好事先告知房東，免得失去良性構通的時機。畢竟，房租很可能也是房東主要收入來源之一，或有貸款壓力、生活費用，在不瞭解防可狀況又有經濟壓力的情況下，很容易對房客有不好印象或想像，極易出現衝突，故建議房客應以同理心保持良好溝通。另外，房東若擅自斷水電或換鎖，恐有強制罪責之疑慮，應慎為之。

合約未滿，房東就要求漲房租怎麼辦?

在租約期滿前，房東是不能要求調漲房租的，但若租約中有特別約定以下條文，基於「私法自治原則」，這些條文則屬有效，需特別留意。

1.長約中，已約定固定期限調漲幅度

在較長的合約中，有經驗的房東通常會在租約中加註，租金可在每一年，或每兩年的週期調漲一定比例。因此房東當然可以據此要求漲房租，所以簽約時要張大眼睛看仔細，並要算算自己能力是否能承擔。

2.約定一方提前解約，需一個月前通知

房東若因真有不得已的原因必須調整租金，在新版定型化契約中，直接提供雙方得或不得提前終止租約的選擇，其精神主要是保障，當雙方因此租約造成困擾與爭議時，有提前終止的權利。

當雙方選擇得提前終止時，亦需勾選應於幾個月前通知對方，或是，當一方沒有事先通知時，應賠償對方最高一個月租金金額之違約金等。

若未以新版定型化契約簽訂租約，最好也加註相關條例。

小叮嚀

若因房東提前終止合約，造成房客其他損失，如因必須提前搬遷，導致第四台、網路、電話費等費用的浪費，宜先與房東協商如何處理，若雙方無法協調，則可蒐集費用的支出單據，向各地區調解委員會稱請調解。

如契約有約定可提前終止的條款，違約金最多就是一個月租金的額度。反之，如果是契約載明不得終止，或未註明可否提前終止，或未依契約約定的時間提前告知終止，則需徵得房東同意，方得提前終止租約。

原文出處：第一次租屋就上手