胡偉良
發表於2017/05/02
新制下,房地交易沒有獲利不需繳納不動產交易所得稅
1). 新制是有獲利時才要繳納不動產交易所得稅,反之,若交易是虧損時則不需要。不像舊制,除非是採用舉證方式依實際獲利計算稅基,否則仍需依房屋評定現值依設算的稅率(例如台北市 2014 年的設算利潤率為 48%(高級住宅)、42%(其他類);新北市為 14 ∼33%),併入個人(或企業)的總所得內,合併申報及繳納所得稅。
2). 新制的財產交易所得稅改以實際交易獲利課稅,不像舊制房地分別課稅
新舊制度最大差異,在於稅基的計算,以後賣屋要課的財產交易所得稅,改以實際交易獲利課稅,雖然有自用住宅的優惠,但要同時符合一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的條件,才得扣除 400 萬的免稅額。
若買賣房地產獲利以適用舊制較為有利(繳稅較少)
舉例來說,2015 年 12 月 31 日買一間台北市 2,000 萬元的公寓,十年後增值到 3,000 萬元,若按現制房地分離計算,是用 40 萬元的房屋評定現值乘以 42% 的 16.8 萬作為售屋所得,即使用較嚴的核實課稅方式計算,增值的 1,000 萬元以「房地比」分算,歸屬於房屋的增值部分,頂多二成、200 萬元,不需符合自用住宅資格,稅基怎麼算都很低。
但 2016 年 1 月 1 日購買,就算是努力維持一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的自用條件,可以扣除 400 萬元的免稅額,須課稅的部分仍高達 600 萬元,若非自用,則 1,000 萬元全部跑不掉,都要拿來課,稅基從 16.8 萬元激增到 1,000 萬元,一日之差,且非特殊個案,落差動輒就是三、五十倍起跳,若進一步比對適用稅率,則差異還要再加大。
3). 新制重購退稅較舊制有利的地方在於:以換購較為低價的房屋,同時出售高價舊屋時,也可以按照重購(新屋)價格占出售(舊屋)價格的比率,申請退稅
新制重購退稅之所以較舊制的退稅獎勵優厚,主要就在不論是要大換小、或是小換大,豪宅換平房、或平房換豪宅,其因出售自用住宅所繳納的所得稅,都可以申請全數或按比例退稅。簡單來說,如果是低價屋換高價屋,出售低價屋所繳納的所得稅,可以全數退稅;反之,若是想要換購較為低價的房屋,同時出售高價舊屋時,也可以按照重購(新屋)價格占出售(舊屋)價格的比率,申請退稅。
舉例來說,甲在 2016 年 1 月 1 日以 2,000 萬元買進 A 房產,在2025 年時決定出售,並在同年以 1,000 萬元換屋買進一戶較小的 B 房產,假設 A 房產出售時的房地合一收入,扣除取得成本、各項費用與自用住宅免稅額,及依土地稅法計算的土地漲價總數額後,還要繳納 40 萬元所得稅。甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件,出售 A 房產所繳納的 40 萬元,即已取得申請退稅的資格。
原文出處：一生的房地產計畫中【市場篇】
作者：胡偉良
出版社：凱昕國際文化出版事業公司
http://www.books.com.tw/products/0010702302
