胡偉良
發表於2017/05/03
【案例】
甲賣房 3000 萬 -2000 萬 -600 萬 = 獲利 400 萬
稅制算法為 400 萬元 ×10%= 40 萬元
小結:甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件,出售 A 房產所繳納的 40 萬元,即已取得申請退稅的資格。故甲賣房可以完全免稅。
再舉案例來比較:
a. 獲利的情況
採用舊制之計算方式如下:
例如有一屋主當初房屋買 500 萬,現在賣 1000 萬
未提供原始取得成本,或稽徵機關未查得原始取得成本者,財政部公布之標準認定:財產交易所得 = 房屋評定現值 X 依財政部每年公告財產交易所得標準。
若無買賣資料可查,假設房屋評定現值 100 萬元,則綜合所得稅就要申報 42 萬元的財產交易所得〔 100 萬 ×42% 〕,假設適用綜合所得稅的個人稅率 40%,最多得繳納 16.8 萬元的稅金。(未扣除免稅額扣除額)
若房屋是在實價登錄以後買入,則稅基為:
〔1000 萬 -500 萬 - 取得房屋之相關必要費用 ( 要有單據証明 )〕 X出售時房屋評定現值 /( 出售時土地公告現值 + 出售時房屋評定現值 )
所謂必要費用包括房屋達使用狀態所支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、取得所有權後所支付能增加房屋價值或效能之增置、改良或修繕費,假設為 100 萬。
1000-500-100=400 萬
400×20%(100/(100 + 400))= 80 萬
假設適用綜合所得稅的個人稅率 40%,最多得繳納 32 萬元的稅金。(未扣除免稅額扣除額)
但是使用期間所繳納之房屋稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,因均屬使用持有期間之成本(代價),而不得列為成本或費用來減除。
再依財政部 1040401 台財稅字第 10304649640 號令規定,台北市房地交易價格在 7000 萬以上、新北市 6000 萬以上、大台北地區以外 4000萬以上的房地,其房屋價值均以房地交易總價的 15% 計算,再併入綜合所得稅內計算。
綜所稅申報:( 上述算出的財產交易所得金額 + 其他應報所得金額= 綜合所得總額 ) -全部免稅額-全部扣除額 X〔5%,12%,20% 等 ( 個人累進稅率 )〕 - 累進差額。
採用新制之計算方式如下:
依持有房地的期間長短、是否自用而對稅基(出售金額—購入成本—費用—土地公告現值漲價總金額)扣以不同的稅率。
缺乏「取得及改良費用等證明可改按成交價 5% 認定費用」相關規定
出售房屋缺乏取得及改良費用等證明,按房地合一新制課稅者,可改按成交價 5% 認定費用,若因此出現交易損失,財政部同意比照納入售屋抵稅權範圍,往後三年內再售屋,亦可減除售屋所得稅。
〔1000 萬 -500 萬 -50 萬(缺乏取得及改良費用等證明証明 )〕= 450 萬
若持有期限超過 2 年,未滿 10 年,新制的稅率為 20%,則應繳納90 萬元的稅金。
b. 虧損的情況
採用舊制之計算方式如下:
能舉證房地的交易是虧損
採用舊制時,若房地的交易是虧損的,除非依實際成本法,方得將財產交易損失在未來三年有發生財產交易所得時,抵扣財產交易所得,但如果未發生財產交易所得,也不可自當年度其它所得中扣除。
不能舉證交易為虧損時
若不能舉證交易為虧損時,仍應依出售之房價(即房屋部分依「出售時房屋評定現值 /( 出售時土地公告現值 + 出售時房屋評定現值」所得之價格)乘房屋交易所得徵收率做為稅基,併入綜合所得稅結算申報。
採用新制之計算方式如下:
採用新制的交易因都已納入實價登錄的機制內,虧損時均無需繳納稅金,若是企業的話,其虧損尚可在往後的十年內盈虧互抵。
土地增值稅仍必須以公告現值來計算稅賦
採用新制時,理論上雖然虧損不用繳稅,但是土地增值稅部分並未採實際獲利課徵的方式,而是以政府發佈的公告現值來計算稅賦。
而地方政府基於自身的收稅利益(土地增值稅、地價稅由地方收取;所得稅則由中央收取),在短期(幾年)內,公告現值會呈現一路調升的趨勢。因此,在新制下縱然交易發生虧損,仍然免不了要繳納土地增值稅。
9. 房地相關稅賦的可能演變和發展
房地合一稅的實施,將使得過去炒房的現象減少,尤其對於短期炒作的影響更大,短線炒作的風氣將受到扼止。
過去持有稅過低使得囤房容易,預計日後土地稅、房屋稅都將呈現提升的趨勢;因此公告地價、房屋評定現值的調升,勢不可免,日後民眾大量囤房的現象將獲得改善。
台北市的這兩年房屋稅的大幅調升,已造成台北市新屋巿場的全面急凍,這種「調過頭」的不合理現象所造成的後遺症將愈來愈明顯。
房屋和土地的稅基將逐步向實價靠攏,但也將造成全民的全面「大加稅」。
往後幾年,土地公告現值仍將逐年提升,此舉將造成不論交易賺賠都需繳納土地增值稅的情形,形成房地合一與土地增值稅衝突的現象。
部分獲利較高的房地所有權人會發現使用新制在納稅反而更為有利〔可適用長期持有並有免稅、低稅率優惠(400 萬免稅額,及可適用10%優惠稅率)的自用戶〕,但受限於規定,反而只能用舊制繳稅。
新制中最有利的要算重購退稅了,換大屋可獲全額退稅;換小屋的也可以按比例退稅。
原文出處：一生的房地產計畫中【市場篇】
作者：胡偉良
出版社：凱昕國際文化出版事業公司
http://www.books.com.tw/products/0010702302
