現任　蔡達寬建築師事務所主持建築師

歷任　內政部營建署陽明山國家公園管理處技士

           聯合大學建築系講師

           新竹市政府社區規劃師

獲獎　國科會、農委會優良建築獎

對於打算自地自建蓋民宿的主人來說，買地是最重要的第一步，但 是常常因為經驗不足而掉進看不見的陷阱裡，讓民宿夢未圓先碎。擁有豐富選地、規劃經驗的蔡達寬建築師，特別公開買地時一定要留意的重點考量，讓民宿生涯有了美好的開始。

買地主要需考量價格（自身預算）、地點、周邊環境等，要建造民宿也須格外留意景色。但在諸般考量之前，最重要的其實是這塊土地到底能不能做變更異動；如果不行，相關考量也都會白費功夫。

難以變更異動的 2大類土地

這類土地有兩種，一是農地，二是國有林地。

農地雖然並非完全無法變更異動，但是門檻與規則相較於建地瑣碎許多；首先是農舍起造人必須擁有農夫資格才能申請建造，且隨農舍所在地之不同（例如：都市計劃內之農舍、區域計劃土地之農舍、國家公園土地之農舍等等），有著不同的建蔽率和容積率。因著其中蘊藏的限制風險而不建議購買。

另外是國有林地，這種土地往往因其自然原始的優美風景而吸引買家，但就是因為禁止開發而保有這般景色；雖然可以交易，但是完全無法建造建物。特別注意的是，有時連地主都不知道自己的土地是國有林地，最好再依土地所在縣市向國有財產署該區分署確認。

時間和金錢都是寶貴成本

如果一塊土地需要冗長的文件申請程序，或是要和鄰居長時間協調，都會造成不便，也增加民宿建造的變數。像是如果地點位在農田的灌溉水圳旁，農田水利會將嚴格管制民宿的汙染物排放，須花時間取得搭排證明。

或是不方正的基地容易產生畸零角落，以及沒有連接建築線指定道路的「裡地」，將為了充分利用畸零地或協調進出動線，而和鄰居進行諸多溝通，同時並不能保證最終是否有共識，徒費時間成本。

除了時間，最要斟酌的就是金錢了。水土保持區或有些山坡地本身條件因素，需要投資高成本因應水土保持問題；另外如田地或濱海地由於缺乏地耐力，都有地下水位高、容易下陷的問題，而且要到鑽探、開挖地基時才會發現，很容易造成地下工程費用高於地上建物，建議不要購買。

考量交通位置

有些民宿主人選地時沒有實際從交流道開車走過，沒發現看似不遠的路途，卻要翻山越嶺或迷路在左彎右拐的田間小路，當遊客費盡千辛萬苦找到民宿時，早已沒有遊玩的興致；所以選地時要考量與交流道的距離。

如果民宿不是開在熱鬧城市，就要留意鄉鎮的主要幹道通常會有大量砂石車和貨車行經。如果為了交通便利而將地點選在大馬路旁，隆隆車聲第一時間傳到民宿裡，讓遊客睡眠品質大打折扣，所以最好是選在主要道路旁的次要道路上。

留意這些狀況更周全！

原文出處：《從擁有風格民宿開始》

作者：SH美化家庭編輯部

出版社：風和文創

http://www.books.com.tw/products/0010781664?loc=P_007_004