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房地產是一種壟斷性產品，房地產市場不是自由競爭市場

根據經濟學的理論，在完全市場經濟的環境下，房地產的價格取決於市場上的供需關係。當供給大於需求時價格就會下跌，而當供給小於需求時，房地產價格就會上揚。但是當房地產變成必需品時，其需求彈性就變得很小(亦即需要不會隨價格的漲跌而有很大的變化)；也就是說，不管價格如何，人們都會去購買；除此之外，因為房地產具有區域之不可搬移及複製的特性，同時也不能重複利用，因此若一塊土地上面已經興建了房屋，除非拆除重建，否則就難以再增加額外供給。房屋做為附著於土地之上的附著物，也一樣不可移動和再生，這些特性限制了一定區域的房地產供應，使得房地產具備了壟斷性；也就是房地產除了是必需品，同時還是一個區域性的壟斷產品。而既是壟斷就會經常存在著供給不足的現象。在供給不足的時候，市場就成了賣方市場，負責生產和銷售廠商的市場權力變得更大。競爭不充分，消費者對商品就沒有太大的挑選餘地。

因為房地產是壟斷性產品，因而品質較差

由於土地的區域性和稀有性造成房地產難以進口和複製，因而限制了一定區域的房地產供給，房地產不僅供給成本較高，而且具有耐久性、實質性和地理位置的固定性。因為住宅是“不動產”，它只會和其相鄰的住宅進行競爭，而不是和其他位置的住宅去競爭。這些使得住宅需求及供給都缺乏價格彈性，也使得房地產市場成為眾多彼此分割的市場總和，具備了壟斷的特性。而壟斷色彩比較強烈的產業，大多是價格飛漲的行業。土地的壟斷性造成房屋的原料不足，兩者使得房地產成為一種壟斷性產品。而壟斷性產品必定是謀求高價的，從經濟學來看，房地產是壟斷性產品，一定有廠商謀求超額利潤的問題，同時相比於其他競爭狀態的他類產品，品質將是較差的。

房地產既是必需品，又是壟斷品，同時又被定位為投資品，在市場上很少有這樣的商品，這也和國外把房子用做純居住之用的情況有很大的不同。因此太隨意的套用國外的經驗數據，來評斷華人的房地產市場是很容易產生謬誤的。

胡博士的解析

縱然在大多數市場都趨於成熟的當下，房地產卻由於它的壟斷特性，使得每一間房屋的品質還是參差不齊、水準不一，不像其他產品市場，具備著高度的市場競爭性，產品品質不佳時很容易遭到淘汰。但在房地產市場則劣質品都能在市場上安然存在，這是房地產的特色，買到品質差的房子其危害包括：功能不佳、滲水、漏水，嚴重者在遭遇外來災害（如地震）時，房屋受損甚至會危及生命財產的安全。

原文出處：一生的房地產計畫（基礎篇）

作者：胡偉良　　

出版社：凱昕國際文化出版事業公司

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