圖片來源：http://obsidianmortgage.com

這個問題，就好像先有雞再生蛋或先有蛋再有雞？但是在現實的環境中，似乎是比較常是由房價來決定地價。因為建商在買地的時候，總是會先以房地產現在的市場價格或者預測未來的市場價格去評估土地的合理購買價格，而決定購買與否；當然反過來，地價也是會有反作用，因為土地價格提高，會導致土地開發成本提高，因而使得房屋售價提高。但是基本上，還是房價比較是有主導性，而地價則有反作用性。

再從房價的根本性來看，仍不脫市場的供需關係。在房屋供過於求的情況下，房價基本上是由成本加必要的利潤來決定售價。這個利潤可能很小，甚至還有可能是接近於零或是負的。但是在一個供不應求的市場情況下，成本決定售價的份量會減弱，供不應求的情況越強，成本的決定因素越弱。

在房價形成的過程中，建商根據市場需求(包括真實需求和投機需求)來決定房價，而地價高低則是建商決定是否投資一個項目的因素之一。

很多建商常說，是因為地價的高漲才導致房價的上漲，但是真正的原因可能並非如此。一般而論，地價並不能決定房價。

土地市場的「麵粉價格高於麵包」現象

而在土地市場，地主則是供給方，建商則成了需求方。在正常的情況下，建商對地主具備了談判的優勢地位。但是在土地日稀的今天，在僧多粥少的情況下，眾多建商為了搶奪原料甚至以賭(未來) 的方式出高價向地主購買土地，而地主在奇貨可居的情況下，則是待價而沽，不斷的抬高售價，直至已無建商肯再出價為止。亦即在當前的土地市場上，因為可供給的土地日漸稀少，土地市場呈現的是賣方市場。除非是面積太大的土地，只剩下極少的買家，否則在眾家搶食的情況下，往往會飆出逾越合理價位的高價。

原文出處：一生的房地產計畫（基礎篇）

作者：胡偉良　　

出版社：凱昕國際文化出版事業公司

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