胡偉良
發表於2017/04/30
1. 當前的房地產業問題
1).持有稅過低:房屋稅和地價稅因稅基(房屋評定現值和公告地價)偏低,使得民眾炒作房地產時的持有成本不高,因而衍生大量的囤房、囤地,炒作房地成為社會的普遍現象,民眾靠著炒或等待房地產增值可以獲得可觀的利益,造成不勞而獲;但是另一方面,地方政府卻因稅基太低,稅賦短收,造成財政困難。
2). 房地利得稅賦偏低:因為房地獲利的認定偏低,造成獲利甚高但實質稅率偏低的現象,也因此吸引了大量民間資金爭相投入這個報酬高但稅賦少的產業。
炒作房地是一種不公平的掠奪
就是因為房地投資具備了高報酬低稅賦的特性,而吸引了大量民間資金的投入,但是房地產的投資並不具備創造實體經濟的功能,炒作通常只會造成財富的扭曲和轉移,它使得投入炒作的人獲利,而使得真正有需求購屋的人因為炒作而必須付出更多的成本,因此從本質上來看,炒作是一種不公平的掠奪行為。
3). 稅制不當使得房地產業成為炒作的樂園
現行的稅法規定,個人買賣房地只要繳納房地價款中房屋部分的稅賦,而土地部分則只需繳納土地增值稅(此部分僅與賣出時與取得時之公告現值有關,而在過去公告現值又與市價有相當落差)。而企業建屋出售也有同樣的情形,亦即土地部分除需繳納土地增值稅外,沒有所得稅賦的負擔,這些情形造成了炒作房地獲利甚豐,但卻繳稅極少的不公平現象。使得社會上的眾多資金紛紛投入房地產業,使得這產業逐漸變成炒作的樂園。
4). 建商透過形式上合建分售的安排,可以合法的規避相關稅賦
在舊的制度下,不論建商或土地所有權人都很容易透過一些形式上的安排達到節稅的效果。例如:建商在自行開發建案或與地主合建出售房屋時,可以透過:建商老闆或地主賣地、建商賣房屋的形式(合建分售),將出售房地的收入大量分配在土地部分,因為土地只需繳納固定的土地增值稅,所以將房地收入的大部分劃為土地收入時,並不會因此影響土地部分的稅賦,但是房屋出售部分金額的減少(即壓低房屋售價的比例),則既可免除該部分之營業稅,又可減少建商的營利事業所得稅,得以有效的減少建商的整體稅賦。
當然,稅捐單位也逐漸注意到了此一現象,而開始對此一現象依實質課稅原則採取各種反制措施,也扼止住了此一漏洞。
2. 房地合一的功能
房地合一的目的在於解決房地產交易所衍生的利得公平問題,也就是藉由房地合一的稅制改革,使得房地獲利必須繳納稅賦,間接扼阻了過去高獲利卻低稅賦的不公平炒作現象。
原文出處：一生的房地產計畫中【市場篇】
作者：胡偉良
出版社：凱昕國際文化出版事業公司
http://www.books.com.tw/products/0010702302
